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Altre disposizioni

a. Disposizioni per le Regioni a statuto speciale e per le Province autonome

Per quanto concerne le Regioni a statuto speciale l’applicazione della riforma regolamentata dal d. lgs. 23/2011 non è automatica ma deve avvenire in conformità dei rispettivi statuti, in particolare per quanto riguarda alcune specifiche indicazioni fornite dal d. lgs. 23/2011. Una deroga è stata introdotta con il d. l. 201/2011 che prevede esplicitamente l’applicazione dell’IMU e del TARES in tutti i Comuni, inclusi i Comuni situati nei territori delle Regioni a statuto speciale e delle Province autonome.

Qualora le Regioni a statuto speciale e le Province autonome esercitino funzioni in materia di finanza locale[15], a loro e non ai Comuni ubicati sul loro territorio, spettano le devoluzioni e le compartecipazioni al gettito delle entrate tributarie erariali previsti nella riforma, con le modalità previste dagli statuti.

Riferimento normativo

Art. 14 (comma 2, 3)

Per le Regioni a statuto speciale, il provvedimento si applica nel rispetto dei relativi statuti nonché delle loro norme di attuazione e comunque:

  • se alle Regioni spetta la compartecipazione al gettito dell’IRPEF, o al gettito di altri tributi erariali, la compartecipazione si intende riferita anche al gettito della cedolare secca;
  • sono determinate la decorrenza e le modalità di applicazione delle disposizioni sulla devoluzione ai Comuni della fiscalità immobiliare per i Comuni ubicati nelle Regioni a statuto speciale, nonché le percentuali delle compartecipazioni ai tributi erariali. Relativamente all’IMU, si tiene conto dei tributi sostituiti.


Nelle Regioni a statuto speciale e nelle Province autonome che esercitano le funzioni in materia di finanza locale, le modalità di applicazione delle disposizioni relative alle imposte comunali istituite dal provvedimento sono stabilite dalle autonomie speciali stesse in conformità con i rispettivi statuti e le relative norme di attuazione. Per i Comuni ubicati sul loro territorio, non si applica la devoluzione delle fiscalità immobiliari. Alle Regioni e alle Province autonome spettano le devoluzioni e le compartecipazioni al gettito delle entrate tributarie erariali previste nella riforma nelle misure e con le modalità definite dai rispettivi statuti speciali e dalle norme di attuazione per gli stessi tributi erariali e per quelli sostituiti.

b. Istituzione della cedolare secca sugli affitti

Sebbene attinente al regime fiscale centrale, la cedolare secca sugli affitti è stata introdotta con la riforma del federalismo municipale in quanto rientra tra le devoluzioni ai Comuni della fiscalità immobiliari.

In particolare il d.lgs. 23/2011 istituisce un regime alternativo facoltativo rispetto a quello ordinario per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’IRPEF (e relative addizionali), alle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione, e le imposte di registro e di bollo sulle risoluzioni e le proroghe del contratto di locazione. La facoltà di optare per tale regime viene meno in caso di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni.

L’imposta sotto forma di cedolare secca del 21% sul canone di locazione a regime ordinario, abbassata al 19% quando il regime è concordato (e ridotta al 15% dal 2013), grava sul proprietario o titolare del diritto reale di godimento sugli immobili affittati ad uso abitativo. Nonostante la decisione relativa al regime fiscale spetti al locatore, la riforma introduce un vantaggio per l’affittuario, nel caso di scelta in favore della cedolare secca, relativo alla sospensione, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, della facoltà del locatore stesso di aggiornare il canone. Tale meccanismo accompagnato dal forte inasprimento delle sanzioni relative ai casi di omessa o infedele dichiarazione dei redditi di locazione, dovrebbe consentire l’emersione spontanea degli affitti non dichiarati.

Riferimento normativo

Art. 3 (e provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 55394/2011), art. 4 del d.l. 102/2013 (convertito con la l. 124/2013), art. 9 del d.l. 47/2014

Anno di decorrenza

2011

Novità nel regime fiscale nazionale

La cedolare secca sugli affitti costituisce un regime alternativo facoltativo rispetto a:

  • l’IRPEF e le relative addizionali relative al reddito fondiario;
  • l'imposta di registro dovuta;
  • l'imposta di bollo sul contratto di locazione;
  • le imposte di registro e di bollo sulle risoluzioni del contratto di locazione se alla data della risoluzione anticipata è in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione e le imposte di registro e di bollo sulle proroghe del contratto di locazione se viene esercitata l’opzione per il periodo di durata della proroga.


La facoltà di optare per la cedolare secca viene meno nel caso di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni.

Soggetto passivo

Proprietario, o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative (e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione) locate ad uso abitativo.

Regime fiscale

Cedolare secca del 21% sul canone di locazione annuo a regime ordinario e 19% sul canone di locazione annuo a regime concordato, abbassata al 15% dal 2013, ulteriormente ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017.

Contratti assoggettati

Contratti di locazione registrati e contratti di locazione “breve” per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. La cedolare secca non si applica alle locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.

Base imponibile minima

L’imponibile non può essere inferiore al reddito medio ordinario delle unità immobiliari determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta.

Esercizio dell’opzione

L’opzione viene esercitata:

  • per i contratti che necessitano di registrazione, in sede di registrazione del contratto stesso;
  • in caso di proroga, anche tacita, l’opzione è esercitata nel termine per il versamento dell’imposta di registro;
  • nel caso di contratti che non necessitano di registrazione, il locatore può esercitare l’opzione in sede di dichiarazione dei redditi, o in sede di registrazione d’uso o di registrazione volontaria del contratto.


Nel caso di mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità, è possibile comunque esercitare l’opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell’imposta di registro.
Nel caso di più locatari, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
L’esercizio dell’opzione può essere denunciato per via telematica tramite un apposito modello disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate oppure attraverso un modello cartaceo disponibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle entrate.

Durata dell'opzione

La durata dell’opzione coincide con la durata del contratto o della proroga o per il residuo del periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.

Revoca dell'opzione

Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro. La revoca comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta.

Regime transitorio (2011)

La cedolare secca può applicarsi per il periodo d’imposta 2011:

  • per i contratti scaduti, o già registrati al 7 aprile 2011, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012 per i redditi del 2011. Il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca;
  • per i contratti registrati dopo il 7 aprile 2011, l’opzione si esprime in sede di registrazione.

Versamenti

La cedolare secca va versata entro il termine stabilito per il versamento dell’IRPEF.
La misura dell’acconto è pari all’85% per il 2011, e deve essere effettuato in una unica soluzione, entro il 30 novembre 2011 se inferiore a 257,52 euro e in due rate, se l’importo è superiore – la prima del 40% dell’importo entro il 16 giugno e la seconda del 60% entro il 30 novembre. Sono previste delle maggiorazioni nel caso la prima rata sia versata entro il 18 luglio. Modalità particolari sono previste in relazione alla decorrenza del contratto di locazione successiva al 31 maggio 2011.
A partire dal 2012 l’acconto della cedolare secca è del 95% entro i termini previsti per il 2011.
Non è previsto il rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate.

Varie

Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso relativi alla cedolare secca si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.

Altri obblighi del contribuente

Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe l’ulteriore obbligo del contribuente di comunicare all’autorità di pubblica sicurezza le generalità del conduttore.
Nel caso di opzione per la cedolare secca, viene sospesa per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà del locatore di richiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.
Il locatore è tenuto a dare preventiva comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata, relativamente alla rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, pena l’inefficacia dell’opzione.

Sanzioni

Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva, le sanzioni previste dalla normativa vigente si applicano in misura raddoppiata (dal 200 al 400% dell’imposta non versata), e non è inoltre prevista la riduzione delle sanzioni, nel caso di definizione dell’accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia dello stesso all’impugnazione dell’accertamento. Tali sanzioni non si applicano nel caso di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni.

Disposizioni in caso di contratti di locazione stipulati ma non registrati nei termini previsti dalla legge

  • la durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio;
  • per il rinnovo della locazione si applica la disciplina dei contratti a canone libero
  • dal momento della registrazione, il canone annuo di locazione è fissato pari al triplo della rendita catastale, con adeguamento al 75% dell’aumento dei dati ISTAT sui prezzi al consumo. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica il canone stabilito dalle parti.

Tale disciplina si applica nei casi in cui nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un canone inferiore a quello effettivo o sia stato registrato un contratto fittizio, mentre non si applica se la registrazione è effettuata entro il 6 giugno 2011.

Altri riferimenti al reddito assoggettato alla cedolare secca

Il reddito assoggettato alla cedolare secca rileva il sussistere di requisiti reddituali per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, nonché ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE).

c. Modifiche all'imposta di registro sui trasferimenti immobiliari

La riforma del federalismo fiscale municipale introduce alcune modiche all’imposta di registro sui trasferimenti immobiliari, in vigore dal 2014. In particolare a fronte della contrazione delle aliquote per il trasferimento a titolo oneroso e per il trasferimento di abitazioni che costituiscono prima casa, purché non di lusso, nonché della loro esenzione da specifici tributi (bollo, imposte ipotecarie e catastali, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie), vengono soppresse le relative esenzioni e agevolazioni.

Riferimento normativo

Art. 10

Decorrenza

1 gennaio 2014

Novità fiscale

Rideterminazione delle aliquote dell’imposta erariale di registro sui trasferimenti immobiliari

Regime fiscale

Riduzione delle aliquote:

  • dal 10 al 9% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere o traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento, o per gli atti di espropriazione per pubblica utilità. L’importo minimo dell’imposta per questi atti è fissato a 1000 euro;
  • dal 3 al 2% per gli atti di trasferimento immobiliare di abitazioni che costituiscono prima casa, purché non di lusso (classificate nelle categorie catastali A1 - abitazioni di tipo signorile, A8 - abitazioni in ville e A9 - castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Gli atti traslativi relativi alla riduzione dell’aliquota sono esenti dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni per gli atti traslativi relativi alla riduzione dell’aliquota, anche se previste in leggi speciali.

d. Istituzione del Tributo comunale sui rifiuti e sui servizi (TARES)

In base al d. l. 201/2011 il sistema fiscale municipale che insiste sui rifiuti viene riordinato con la soppressione dal 1° gennaio 2013 dei prelievi relativi alla gestione dei rifiuti urbani, sia di natura patrimoniale sia di natura tributaria, compresa l’addizionale per l’integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza, e la contestuale istituzione del tributo comunale sui rifiuti e sui servizi (TARES). Tale tributo è volto a coprire i costi relativi al servizio di gestione dei rifiuti avviati allo smaltimento e i costi relativi ai servizi indivisibili dei Comuni. La tariffa è commisurata all’anno solare e alle quantità e alla qualità medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie, in relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte. La disciplina per l’applicazione del tributo è demandata ai regolamenti adottati dai consigli comunali, seppure numerose indicazioni – sui criteri di determinazione della tariffa, su specifiche ipotesi di riduzioni tariffarie, sugli aspetti procedurali concernenti la presentazione della dichiarazione e l’accertamento nonché le sanzioni - sono contenute nel decreto stesso. Il d.l. 102/2013 convertito con la l. 124/2013 introduce altre disposizioni in materia di TARES relative al 2013.

Riferimento normativo

Art. 14 del d. l. 201/2011 e art. 5 d.l. 102/2013

Decorrenza

1 gennaio 2013

Novità per i Comuni

Istituzione del tributo comunale sui rifiuti e sui servizi (TARES)

Dove

Tutti i Comuni del territorio nazionale

Finalità del provvedimento

Il tributo è volto a coprire:

  • i costi relativi al servizio di gestione dei rifiuti urbani e dei rifiuti assimilati avviati allo smaltimento, svolto in regime di privativa dai Comuni,
  • i costi relativi ai servizi indivisibili dei Comuni.

Soggetto attivo

Il Comune nel cui territorio insiste, interamente o prevalentemente, la superficie degli immobili assoggettati al tributo è soggetto attivo dell’obbligazione tributaria

Soggetto passivo

E’ soggetto passivo del tributo chiunque possieda, occupi o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani.
Il tributo è dovuto da coloro che occupano o detengono i locali o le aree tassate, con vincolo di solidarietà tra i componenti del nucleo familiare o tra coloro che usano in comune i locali o le aree.
In caso di utilizzi temporanei (entro i 6 mesi dello stesso anno solare), il soggetto passivo è il possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, superficie.

Aree escluse dalla tassazione

Sono escluse dalla tassazione le aree scoperte pertinenziali o accessorie a civili abitazioni e le aree comuni condominiali non detenute o occupate in via esclusiva.

Criteri di determinazione del tributo

Il tributo è corrisposto in base a tariffa:

  • commisurata ad anno solare. Ad ogni anno solare corrisponde un’autonoma obbligazione tributaria;
  • commisurata alle quantità e qualità medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie [16], in relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte.

La tariffa è composta da:

  • una quota determinata in relazione alle componenti essenziali del costo del servizio di gestione dei rifiuti (investimenti per le opere e relativi ammortamenti);
  • una quota rapportata alle quantità di rifiuti conferiti, al servizio fornito e all’entità dei costi di gestione;
  • i costi dello smaltimento dei rifiuti.

 

Modalità attuativa di determinazione della tariffa

I criteri per l’individuazione del costo del servizio di gestione dei rifiuti e per la determinazione della tariffa sono stabiliti con regolamento da emanare entro il 31 ottobre 2012, su proposta del Ministro dell’economia e del Ministro dell’ambiente. Tale regolamento si applica a decorrere dall’anno successivo alla data della sua entrata in vigore. In via transitoria, dal 1° gennaio 2013 si applicano le disposizioni del d.P.R. 158/1999 recante norme per la elaborazione del metodo normalizzato per definire la tariffa del servizio di gestione del ciclo dei rifiuti urbani. Alla tariffa determinata si applica una maggiorazione pari a 0,30 euro per metro quadrato, a copertura dei costi relativi ai servizi indivisibili dei Comuni. I Comuni possono con deliberazione del consiglio comunale, modificare la misura della maggiorazione fino a 0,40 euro, anche graduandola in ragione della tipologia dell’immobile e della zona dove è ubicato [17].

Modifiche al regime fiscale

Il Comune con proprio regolamento può prevedere riduzioni tariffarie, nella misura massima del 30%, nel caso di:

  • abitazioni con unico occupante;
  • abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale o altro uso limitato e discontinuo;
  • locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente;
  • abitazioni occupate da soggetti che risiedono o abbiano la dimora, per più di 6 mesi all'anno, all'estero;
  • fabbricati rurali ad uso abitativo.

Ulteriori riduzioni della tariffa sono previste:

  • per le zone in cui non è effettuata la raccolta, il tributo è dovuto in misura non superiore al 40% della tariffa da determinare, anche in maniera graduale, in relazione alla distanza dal più vicino punto di raccolta;
  • relativamente alla raccolta differenziata riferibile alle utenze domestiche sono assicurate riduzioni nella modulazione della tariffa;
  • nel caso di recupero dei rifiuti, alla tariffa è applicato un coefficiente di riduzione proporzionale alle quantità di rifiuti assimilati che il produttore dimostri di aver avviato al recupero.

 

Termini

Il consiglio comunale determina, con apposito regolamento, la disciplina per l’applicazione del tributo [18] e approva le tariffe del tributo entro il termine fissato da norme statali per l’approvazione del bilancio di previsione, in conformità al piano finanziario del servizio di gestione dei rifiuti urbani.

Tributi soppressi

Dal 1° gennaio 2013 sono soppressi tutti i vigenti prelievi relativi alla gestione dei rifiuti urbani, sia di natura patrimoniale sia di natura tributaria, compresa l’addizionale per l’integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza.

Precisazioni [19]

Responsabilità del versamento: nel caso di locali in multiproprietà e di centri commerciali integrati, il soggetto che gestisce i servizi comuni è responsabile del versamento del tributo dovuto per i locali e le aree scoperte sia di uso comune che in uso esclusivo ai singoli occupanti o detentori, fermi restando nei confronti di questi ultimi, gli altri obblighi o diritti derivanti dal rapporto tributario riguardante i locali e le aree in uso esclusivo.

Tributo dovuto per il servizio di gestione dei rifiuti delle istituzioni scolastiche: resta ferma la disciplina relativa al tributo per il servizio di gestione dei rifiuti delle istituzioni scolastiche.

Tributo provinciale per l’esercizio delle funzioni di tutela, protezione ed igiene dell’ambiente: è fatta salva l’applicazione di tale tributo provinciale. In particolare, il tributo provinciale, commisurato alla superficie dei locali ed aree assoggettabili a tributo, è applicato nella misura percentuale deliberata dalla Provincia sull’importo del tributo.

In base alla legge 147/2013 la TARES, in vigore fino al 2013, è stata inglobata dall’Imposta unica comunale (IUC).

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